房地產(chǎn)市場風(fēng)險是指在房地產(chǎn)交易變現(xiàn)所需的期間內(nèi)，由房地產(chǎn)市場價格、供求關(guān)系等因素的變化而形成的交易市值發(fā)生負面變化的風(fēng)險。它主要表現(xiàn)為由于各種原因致使房地產(chǎn)市場價格產(chǎn)生大幅度波動而給投資商帶來的風(fēng)險。

       在市場經(jīng)濟條件下，這種不確定因素非常多，國內(nèi)外社會變動、經(jīng)濟變動、政策變動、居民收入水平的變動等都會影響房地產(chǎn)市場的運行，從而產(chǎn)生房地產(chǎn)市場風(fēng)險。

       近年來深圳商業(yè)地產(chǎn)銷售模式存在明顯變遷。在深圳辦公物業(yè)開發(fā)早期，由于商務(wù)氛圍尚未形成，開發(fā)企業(yè)以散售策略為主，銷售一部分留存一部分，以求快速回籠資金并進行滾動開發(fā)。隨著深圳城市發(fā)展、商務(wù)氛圍逐步成熟，辦公物業(yè)品質(zhì)及市場價值逐步提升，開發(fā)企業(yè)也相應(yīng)改變辦公物業(yè)的銷售盈利模式，更多地以自持物業(yè)模式以實現(xiàn)長期資產(chǎn)增值。

       疫情當(dāng)下，商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)變盈利模式和銷售策略，考慮散售后物業(yè)產(chǎn)權(quán)分散，物業(yè)運營難度加大，影響整體品質(zhì)及價值等問題，模式逐步轉(zhuǎn)變?yōu)椤白猿殖鲎?自用”。租售并舉是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)市場的成功模式，也彰顯其實足超前意識。住建部部門曾提出完善住房保障體系，加大培育住房租賃市場，落實支持政策，加強租賃住房的供應(yīng)，解決新市民等群體的住房問題。如此看來，立足租賃市場正是防范風(fēng)險的絕佳對策。

       聯(lián)合辦公成為攪動商業(yè)寫字樓市場“鲇魚”，對傳統(tǒng)商業(yè)寫字樓租賃模式形成巨大挑戰(zhàn)。在資本力量加持和互聯(lián)網(wǎng)思維驅(qū)動下，WeWork、SOHO 3Q、寰圖等聯(lián)合辦公品牌加快一線城市（尤其北上廣深）核心商務(wù)區(qū)擴張。在當(dāng)前新冠疫情下遠程辦公及會議讓共享獨立辦公成為新寵。2017年深圳核心區(qū)共新增8個品牌聯(lián)合辦公布點，新增供應(yīng)4.9萬㎡；2018年4個聯(lián)合辦公空間正式投入運營。聯(lián)合辦公帶來的最明顯的挑戰(zhàn)在于它從空間和實用性上顛覆了傳統(tǒng)辦公方式。如租賃市面上常見的標準辦公樓層，企業(yè)需投入裝修、設(shè)備等大量時間及搬遷成本；但若租賃聯(lián)合辦公，則可拎包入住，立即使用桌椅、會議室、共享活動空間，還能參與定期的社區(qū)活動和行業(yè)交流。相較于租賃傳統(tǒng)寫字樓，聯(lián)合辦公可更便捷地實現(xiàn)企業(yè)的靈活擴張及縮減，也更能夠滿足企業(yè)員工對辦公空間多樣性的需求。

       近年來商業(yè)寫字樓供應(yīng)量增大，大型城市商業(yè)綜合體項目也隨之增多。自2018年3月始的中美貿(mào)易戰(zhàn)給經(jīng)濟也帶來不穩(wěn)定性，如前所述，寫字樓出租壓力明顯增加。當(dāng)寫字樓硬件水平趨高趨同，運營服務(wù)在未來將成為存量市場競爭的差異化武器。面對聯(lián)合辦公帶來的競爭壓力，商服應(yīng)更加關(guān)注運營、服務(wù)及設(shè)施管理，對零散物業(yè)配備共享會議室、開放式活動空間或平臺花園，同時搭建專業(yè)運營團隊，定期籌備社區(qū)活動，通過注入共享、健康和社交等元素，以回應(yīng)用戶越來越多對有關(guān)靈活交流、組織活動、健康人文、藝術(shù)文化等訴求，填補傳統(tǒng)辦公物業(yè)在人性化、創(chuàng)新化方面的不足，從而提升企業(yè)入駐的滿意度及穩(wěn)定性。

       有人說：“決定房地產(chǎn)價值的第一個因素是地段，第二個因素是地段，第三個因素仍然是地段?！蓖ㄟ^強調(diào)“位置”這個詞，可以看到“位置”是房屋價值最重要的因素?！百I房、租房看位置”已成共識。房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)對市場風(fēng)險，位置是王道；緊跟政策、深入解讀，適應(yīng)市場新形勢、新變化，與政策同步、與市場起舞，為企業(yè)帶來良好效益。